בדק בית ישראל - הגב החזק שלכם!

בדק בית ישראל הוקמה בכדי להעניק מענה לאיש מהשורה אשר קנה בית ממיטב כספו ורוצה לוודא שאכן מה שהובטח לו על ידיי הקבלן זה אכן מה שהוא קיבל, נשמע פשוט וקל? לצערינו לא כך הדברים

החברה מורכבת מאנשי מקצוע מגוונים אשר רכשו  ניסיון והשכלה רלוונטיים בהנעתם  פרויקטים רבים של בנייה החל מהשלבים הראשונים של הביצוע ועד לסיומם בקבלת טופס 4 , וכו.

​יחד עם זאת, נבקש להבהיר כי עולם ההנדסה הוא רחב היקפים ואנו מלמדים ולמדים מכל פרויקט , דרכי התמודדויות פרטניים ואף חשיפה לחומרים ופרטי ביצוע חדשים ומתקדמים

בדק בית ישראל ביצעה דו"חות רבים ומגוונים ועם הזמן ראינו לנגד עינינו מטרה אחת עיקרית להציג את הליקויים בצורה עניינית ומקצועית במטרה לצמצם את תופעת הליקויים ככל   שניתן כאשר בעצם אנו נותנים, תמונת מצב אמינה ללקוח ללא כל השפעה מצד הקבלן / יזם לגבי אפיון הליקויים, מורכבים ומשמעותיים ופשוטים וקטנים כאחד. בדק בית ישראל מציגה פרטים אמינים ובאופן הגון והם בעצם אבני הדרך עבורינו. זו חובתינו הן כנותני שירות בכלל, והן כמהנדסים בכלל!

מהם ליקויי בנייה ?

נתחיל בזה שבכל דירה בישראל ,כן, בכל דירה, קיימים ליקויים כאלו או אחרים.

זה לא דמיוני, זו המציאות ! אבל ניגע בזה בהמשך..

 ככלל, ליקוי בנייה הוא כשל כשלהו באחת ממערכות הבנייה (שלד, טיח, ריצוף , חיפוי ועוד) או אי התאמה כלשהי לאחד ממרכיבי הדירה באשר הוא.

כהגדרה עפ"י חוק מכר דירות , ליקוי בנייה הוא למעשה הפער בין מה שהובטח בחוזה המכר לרוכש  לבין מה שקיים בשטח בפועל.

מובא להלן -

4א. (א)  המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה או קונה המשנה אם התקיים אחד מאלה:

(1)   הדירה או כל דבר שבה (להלן - הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;

(2)   תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;

(3)   תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה או קונה המשנה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

ניתן להסיק, אם כן, כי ליקויי הבניה יכולים לבוא לידי ביטוי בצנרת אינסטלציה, באיכות הגימור, בשלד ,בריצוף, חיפוי, פרטי נגרות ולמעשה בכל מרכיבי הדירה באשר הם. בנוסף, הליקוי יכול לבוא לידי ביטוי בפער בין התוכניות שאושרו לבין מה שנבנה בפועל, למשל מידות, מוצרים וכו' .

ליקויים שאינם עומדים בקנה אחד עם דרישות חוקי התכנון והבנייה ו/או מפרטי המכר ו/או תקנים ישראליים (ככל שקיימים) מתחלקים לכמה קבוצות עיקריות -

• ליקויים סבירים -לרוב ברמת גימור (ליקויים אסטטיים) וכאלו שאינם משפיעים על אורח חייהם של הדיירים. לרוב אלו ליקויים הנובעים מביצוע או יישום כושל של הקבלן ומשפעים ישירות על נראות הנכס.

• ליקויים בטיחותיים- ליקויים המהווים כשל בטיחותי כדוגמת מעקה לא תקני ו/או אף הפרשים בין אריחים סמוכים שבגינם הדייר עלול להינזק. דוגמא נוספת יכולה להיות כנקודת חשמל במקום בעייתי ולא תקני. ליקויים אלו עלולים לפגוע באורח חייהם של הדיירים.

• ליקויים חמורים -קבוצה זו מהווה כשלים בשלד המבנה (ליקויים קונסטרוקטיביים), סדקים כתוצאה משקיעת יסודות, שיפועים לא טובים שיכולים לגרום לעמידת מים והנקזות לפנים הדירה ו/או בעיות בביצוע צנרת אינסטלציה. גם קירות עקומים יכולים להיות בקטגוריה זו הואיל ומצב מעין זה עלול לגרום לירידת ערך הדירה.

 ובחזרה לנושא הליקויים בארץ..

זה לא סוד שרמת הבנייה כאן היא לא גבוהה ויהיו אף כאלה שיגדירו אותה, במישרין, נמוכה ממש.

ממה זה נובע? ממכלול של חוסר פיקוח בשלבים צמודים בבנייה, מכוח אדם לא מיומן ולא מוכשר לעבודות מסוימות, ממפקחים לא מקצועיים וחסרי ניסיון ואף מהתנהלות של הקבלן שאינה החלטית וביקורתית אל מול קבלני המשנה שלו.

נעשה מחקר בתחום הליקויים מטעם הטכניון וגילו כי המפקחים מטעם היזמים כמעט לא מגלים את ליקויי הבנייה (3% מהם בלבד), בעוד שהדיירים זיהו לפחות 20% מהליקויים עם כניסתם לדירה.

הליקויים הפכו כבר חלק אינטגרלי מהבנייה והקבלנים אף מתמחרים זאת מראש הואיל והם בעצמם יודעים שאין ניתן למנוע את הליקויים. נכון, בניין זה לא היי-טק וליקויים ,מינוריים באשר הם, אכן קיימים. אך מנגד, רוב הליקויים נגרמים בשל חוסר תשומת לב ואי בקרה נאותה ובשל הימנעות משימוש בחומרים נדרשים.

הרעיונות והמסקנות להתייעלות מערכת הבקרה נדונה בכל יום אך בפועל הדברים זזים יותר לאט ממה שרוצים, למשל -שדרוג כוח אדם, הכשרת מהנדסים / מפקחים שיתעסקו נקודתית בבקרת איכות, מדריכים מקצועיים שידריכו צורת יישום חומרים ועוד לא נראה כשינוי לטובה באופק.

ועם זה צריך להתמודד נכון להיום לצערנו.

לסיכום,

בו ברגע שנבין כי לכל אחד יש אחריות, החל מהפועלים (המכונים במחקר "יוצרי הליקויים") ועד למנהלי העבודה ומהנדסי הביצוע (המכונים במחקר "הפוסחים על הליקויים") אולי הדברים ישתנו לטובה.

הדיירים בסופו של דבר (המכונים המחקר "מאתרי הליקויים") הם אלו שמצביעים על ליקויים קיימים ,גם בעזרת חברת בדק מקצועית שיודעת לבדוק תקנית את אותם ליקויים..

לא את כל הליקויים ניתן לתקן והפתרון יהיה שטחי ביותר. עוגמת נפש במקרים אלו היא לא מילה גסה ואף קיימת בפועל. ההשלכה לכך היא תביעות כספיות ומרמור מתמשך של הרוכשים אל מול התנהלות הקבלן.

רק חלק קטן מוטמע לבסוף אך הדרך עוד ארוכה להצלחה מוחצת..

חברת 'בדק בית ישראל' הינה חברה מקצועית בנושא איתור ליקויי בנייה.

הבדיקה נעשית בצורה תקנית שהרי לצורך איתור ליקוי יש צורך בבדיקה עפ"י התקנים ובצורה הגונה ובשקיפות מלאה אל מול הלקוח.

רמת השירות היא ערך עליון בחברתנו והייעוץ גם ממשיך אל מעבר לגבולות הבדיקה עצמה, תמיד לשירותכם !

מהו בדק בית?

בדק בית הוא למעשה מתן תמונת מצב אמיתית וגלויה , לגבי הנכס במצבו הקיים.

 מה הכוונה למצבו הקיים?

הכוונה הינה לאיתור ליקויים הקיימים בנכס ברגע הגעתי ,AS IS. מוצר מוגמר.

אותו מוצר שנקרה דירה מורכב מהרבה רכיבים כגון טיח, ריצוף, חיפוי, פרטי נגרות ואלומיניום ועוד. כל פרט כזה נדרש לבדיקה, ככל שניתן, ולהציג את הבעיות הקיימות הן מבחינה תכנונית / תקנית והן מבחינה אסטטית.

​בכוונתי 'ככל שניתן' אנו מדגישים שדירה מרוהטת לא ניתנת לבדיקה מפורטת כמו שניתן בדירה ריקה בפועל. לכן תמיד אנו ממליצים לבצע בדק טרם הכניסה לדירה (בכל מקרה עלויות של בדיקות אלו שונות למרות שרוב חברות הבדק לא מפרידות ביניהן..)

ככלל, יש את מאחורי הקלעים של המוצר המוגמר -צנרת, ביטון, בידוד, פרטי אקוסטיקה, מריחות איטום ועוד, שאותם לא ניתן לבדוק פיזית. את התפקיד הזה מבצע מפקח / מנהל הפרויקט / קבלן בשלבי הביצוע עצמם וכולנו סמוכים ובטוחים כי הפיקוח ייעשה כפי שצריך בכדי למנוע ליקויים.

הרי כל ליקוי כזה יצוץ אל פני השטח במוקדם או במאוחר..

הבדיקה של בדק בית ישראל, ולמעשה של כל בודק מקצועי ומוסמך אחר ,היא בהגדרה של 'בדיקה לא הרסנית', כלומר

איננו חוצבים בקירות לצורך בדיקה עובי טיח, איננו מוציאים אריחי חיפוי בכדי להבין מה היקף מריחת הדבק בגב האריח ואף לא בודק יישום בידוד בצנרות אינסטלציה . למעשה שום נזק מכוון.

בנוסף, בדיקות ייעודיות של קרינה, חשמל, אינסטלציה או מזו"א מתבצעות ע"י מהנדסים מומחים בתחומים רלוונטיים אלו. מדובר בבדיקות ספציפיות שמוזמנות מטעם הלקוח.

כלל הליקויים מחוייבים להיות מתוקנים ע"י הקבלן כחלק מתקופת הבדק המופיעה מכורח 'חוק מכר דירות' ( תקופת הבדק רלוונטית ומשתנה בכל רכיב בה האחריות חלה במלואה על הקבלן המבצע + 3 שנות אחריות קבועות בהם חלה חובת ההוכחה על הרוכש).

חוות הדעת קבילה בבתי משפט.

מהי מטרת הבדק?

קיימת מטרה עיקרית אחת-

מתן תמונת מצב הן מבחינת ליקויים תכנוניים, בכדי להבין השלכות עתידיות לכשלים והן מבחינת ליקויים אסטטיים לכל דבר ועניין (הכוונה לרמת טיב ואיכות גמר הביצוע)

כלל הסעיפים שיצוינו בדו"ח מקושרים במידה כזו או אחרת לתקנים השונים ומעוגנים על בסיס אותם תקנים.

בנוסף, מעבר לשיוך התקנים השונים, הבדיקה שלי כוללת גם התייחסות למפרט הטכני ולתכניות האדריכליות / חשמל / אינסטלציה (ככל שמוצגות בפניי).

כיצד מתבצעת הבדיקה?

ראשית נציין כי על הדו"ח להיות מהימן, מקצועי וממוקד.

יש לא מעט מקרים בהם בודקים מגיעים ללקוח, שבין כה וכה אינו מבין דבר בנושא, ומבצעים בדיקות שאינן תקניות בעצמן.

מה הכוונה?

הכוונה היא שכאשר אני כמהנדס בודק טוען לליקויים מסוימים, עליי לעמוד מאחורי הדברים ולבצע את הבדיקה הפרטנית עם מכשור תקני.

נשמע לכאורה פשוט מאוד וברור לחלוטין אך בפועל הרבה מאוד בודקים אינן מבצעים זאת !

הרי הלקוח מבחינתו סומך על המהנדס הבודק מבלי להבין דבר וחצי דבר באופן הבדיקה...

קחו מצב בו נפגשים כולם- הקבלן ,הלקוח ,המהנדס הבודק והבורר מטעם בית המשפט ודנים בסעיף ליקוי שבכלל בוצע שלא כתקן בעצמו . זה לא רציני כלל !

לכן, כדי למצות את הבדיקה באופן תקני ואמין, יש ברשותי מכשור וציוד היקפי אותו אפרט בהמשך.

אך קודם לכן אביא 2 דוגמאות למצוין דלעיל-

בדיקת אנכיות טיח פנים יש לבצע  באמצעות פיון (חוט עם משקולת) או עם מכשיר מדידה מקובל וכזה שייתן דיוק במדידה עצמה (הגדרה שמתאימה למאזנת לייזר למשל).

במקרים רבים לקוחות רואים שמניחים פלס דיגיטאלי 2 מ"א ישירות על גבי הקיר תוך רישום הסטייה המופיעה בחלונית הפלס.

זה לא נכון !

מספיק שתהיה בליטה קטנה בטיח וכבר המדידה אינה רלוונטית...

לצורך בדיקת מישוריות טיח פנים יש לבצע מדידה באמצעות פלס 2 מ"א עם מרחקים שווים. כל בדיקה אחרת פשוט נוגדת את התקן !

הדברים שציינתי כעת מצוינים בת"י 1902 חלק 2.

בדיקת עובי זיגוג – הרבה פעמים קיים מצב בו סימון סיווג זיגוג הבטיחות אינו מופיע.

​בודקים רבים פשוט מציינים זאת כליקוי ודורשים בדו"ח החלפת הזיגוג ומתמחרים בהתאם עלות שאולי כלל אינה רלוונטית...

באם היה ברשותם מכשיר למדידת עובי הזיגוג בכדי לבדוק תקינות זיגוג הבטיחות עפ"י התקן, סעיף זה לא היה עולה כלל .מיותר לחלוטין.

(לידיעה, התקן מזכיר את הנושא שבו אותו סימון יכול להתמוסס בכוהל ולכן אין הדבר מעיד על כך שהזיגוג אינו בטיחותי..)

בדק בית ישראל – בעלת ניסיון וידע רב בתחום הבנייה, ולכן אתם בידיים טובות

חוק מכר דירות- מהו?

הגדרה - "חוק המכר דירות הוא חוק צרכני הקובע הסדרים שמטרתם, בין השאר, להגן על הכספים שמשלם קונה של דירה חדשה למוכר הדירה, כדי להבטיח כי במקרה של כישלון העסקה לא ירד כספו של הקונה לטמיון. בבסיס החוק ניצבת ההנחה שיש פערי כוחות משמעותיים בין קונה דירה כאמור לבין מוכר הדירה, המצדיקים להעניק הגנה לקונה".

חוק מכר דירות מורכב ממספר נושאים שאת חלקם אפרט כאן-

• פרשת "חפציבה" הידועה לציבור הייתה ציון דרך בנושא הכנסת תיקון לחוק מכר דירות הואיל ,כידוע, שכספים שולמו ע"י רוכשי דירות מבלי שהם קיבלו בטוחה לכספם. התיקון בחוק נועד להגן על רוכשי דירות וביום 6/10/2008 נכנסו לתוקף תיקונים מספר 4 ו- 5 לחוק. התיקונים לחוק נועדו לשם מטרה עיקרית אחת - להגן בצורה מיטבית על כספם של רוכשי דירה מקבלנים. המנגנון החדש נועד להבטיח שכספי הרוכשים יופקדו אך ורק לחשבון הליווי הבנקאי של הפרויקט, תוך הבטחה לרוכשים כי יקבלו מהבנק המלווה את הבטוחה בדמות ערבות בנקאית – וזאת ע"מ למנוע אפשרות שכספים יועברו לחברה הקבלנית מבלי שיופקדו לחשבון הליווי הבנקאי ומבלי שתומצא לקונים ערבות בנקאית.

 כחלק מתנאי חוק מכר, נקבע כי על המוכר למסור לקונה מספר פרטים כמו מפרט מכר הכולל מפרט שינויים (מחירון) וחוברת תחזוקה, אותה ניתן גם למסור במעמד מסירת הנכס.

(תיקון מס' 5) תשע"א-2011

(א1)        המוכר יצרף לחוזה המכר, בעת חתימתו, את המפרט וכן את הוראות התחזוקה והשימוש חתומות בידיו; לא היו בידי המוכר בעת חתימת החוזה כל הפרטים הדרושים לקביעת הוראות התחזוקה והשימוש, ימסור את ההוראות האמורות לקונה כשהן חתומות בידיו בעת העמדת הדירה לרשותו.

(תיקון מס' 6)  תשע"ד-2014

(א1) המפרט יכלול מחירון של פריטים שלגביהם קבע השר שיש לציין מחיר לעניין ויתור עליהם, שינוי מיקומם או הוספתם (להלן – פריטים מתומחרים).

 חוק המכר מצביע בעיקרו על כל נושאי אי ההתאמות בדירה (ליקויים) במועדים של תקופת בדק ותקופת אחריות.

תקופת בדק הינה למעשה תקופה משתנה הרלוונטית לכל מרכיב בדירה (איטום, סדיקה, ריצוף וכו') בה על הקבלן לתקן את הליקוי מרגע העמדת הנכס לרשות הקונה.

תקופת אחריות הינה למעשה תקופה קבועה שלאחר תקופת הבדק בה הקבלן מחויב לתקן ליקוי באשר הוא כל עוד הוכח שלא נגרם ע"י הקונה. אלא כתוצאה ממחדל הקבלן .

תקופת האחריות – 3 שנים.

 להלן רשימת תקופות הבדק המופיעה בתוספת לחוק המכר (דירות):

 (1) צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים – שנתיים           

(2) חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט – שלוש שנים

(3) מכונות, מנועים ודודים – שלוש שנים

(4) קילוף חיפויים בחדרי מדרגות – שלוש שנים

(5) שקיעת מרצפות-שלוש שנים

(6) שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבנין – שלוש שנים

(7) סדקים עוברים בקירות ובתקרות – חמש שנים

(8) קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים – שבע שנים

(9) כל אי-התאמה אחרת, שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת

 ולפי תוספת מתאריך 06.04.2011 לחוק המכר-

 (1)        ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;

(2)        ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;

(3)        כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;

(4)        ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת;

(5)        כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים;

(6)        כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לעניין זה, "כשל" – לרבות נזילות;

(7)        כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;

(8)        סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים;

(9)        התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;

(10)      כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.

 בתוספת זו –

"כשל" – כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת;

"ליקוי" – ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול.

ככל שנתגלו ליקויים / אי התאמות והרוכש מסר רשימה מסודרת למוכר, יש לשים לב כי לקבלן קיימת אפשרות של טיפול אותם הליקויים בזמן סביר-

 4ב.       (א)        התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.

  נושא חשוב לא פחות הרלוונטי ,בין היתר, לחוק מכר דירות הוא נושא איחור המסירה ואופן התייחסות החוק לפיצויים. יש לשים לב כי בכל חוזה, הקבלן מעגן עצמו כנגד אפשרויות באיחור שאינן תלויות בו.

 5א.     (א)  לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

(1)   סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

(2)   סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

           (ב)  הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.

• ג)        על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

 לסיכום,

 חוק מכר דירות בא להגן על הקונים ולעשות סדר בכל הקשור להתנהלות חוקית מול הקבלן.

הרבה קבלנים מחד , מזרזים את הקונים לבצע בדק בית לאחר שנת בדק כאילו רוצים לומר שלאחר מכן לא תחול אחריות על הליקויים..

מנגד, הרוכשים אינן בקיאים בנושא תקופות הבדק והאחריות ואינן מודעים לפרקי הזמן החלים על הקבלן בכל הקשור למחויבות הטיפול בליקויים.

 נושאים כמו אי התאמות, מה הקבלן נדרש לעשות ולמסור במעמד החוזה, פיצויים ותקופות בדק ואחריות חייבים להיות מובאים לרוכשים כמידע הכרחי !

 חברת ' בדק בית ישראל ' מביאה לכם מידע זה, ככל שנדרש לשאלותיכם, בכדי לקבל מושג מינימאלי בין מה שהקבלן טוען לבין מה שמגיע בפועל.

ככל שנדרשת הפנייה לעורך דין, 'בדק בית ישראל' תוכל להפנות לעורך דין מקרקעין מנוסה שילווה אתכם בכל הקשור להתנהלות מרגע שליחת מכתב התראה לקבלן ,במידה ויידרש כזה.